Принудительный выкуп доли

Долевая собственность. Защита прав  28.02.2018 15:00

Маленькая доля в долевой собственности. Цивилизованный развод.

В практике нередки споры между собственниками имущества, находящегося в долевой собственности нескольких лиц. Долевая собственность возникает при наследовании имущества несколькими наследниками, после раздела имущества супругов, при приватизации квартиры членами семьи, при последующих перепродажах и в иных случаях. Появившиеся доли впоследствии могут дробиться, переходить в собственность разных лиц и т.п.

В итоге возникают ситуации, когда, например, в квартире появляется собственник микродоли (например, 7/100,  1/16 и т.п.), которая, тем не менее, дает право проживать и регистрироваться в квартире наряду с собственником большой доли.

Такая возможность приводит к конфликтным ситуациям, когда собственники маленькой доли и большой доли не могут договориться между собой о порядке пользования общим имуществом. До недавнего времени было распространено такое явление, как отчуждение микродоли в квартире посторонним лицам, которые на правах собственника начинали «кошмарить» владельца большой доли, принуждая его либо продать дешево свою долю, либо выкупить микродолю за большие деньги.

Противостоять таким спорам было сложно, так как закон защищает собственника любой доли, даже микроскопически маленькой.

Тем не менее, с недавнего времени в судебной практике активно применяется положение ст. 252 ГК РФ, позволяющее собственнику большой доли требовать принудительного выкупа микродоли у её собственника без его согласия.

Принудительный выкуп осуществляется путем выплаты собственнику незначительной доли денежной компенсации в определенном размере, если собственник большой доли обоснует, что только таким способом возможна защита его прав и интересов.

При рассмотрении дел о принудительном выкупе доли суд исследует целый комплекс юридически значимых вопросов.

Суды удовлетворяют требования о принудительном выкупе доли, если будет доказано, что, например, квартира не может быть использована всеми собственниками без нарушения прав собственника большей доли и что защита его прав возможна только путем принудительной выплаты денежной компенсации владельцу малой доли.

Исследуется наличие или отсутствие у собственника микродоли существенного интереса к квартире, который не подтверждается только фактом регистрации в спорной квартире.

Немаловажное значение имеют технические параметры квартиры, размер жилой площади, размер выплаты и заявленный истцом порядок расчетов.

Суды удовлетворяют требование о принудительном выкупе незначительной доли, если в конкретном споре доказано наличие исключительного случая, позволяющего лишить собственника права на долю в общем имуществе.

Компенсация за незначительную долю может принудительно выплачиваться как по требованию выделяющегося собственника, так и по требованию остальных собственников.

Само по себе отсутствие у собственника незначительной доли иного аналогичного имущества (например, квартиры) не является основанием для отказа в иске.

Поскольку принудительный выкуп допускается в исключительных случаях, собственник незначительной доли вправе приводить свои аргументы, если не согласен с принудительным выкупом свой доли либо с размером предлагаемой выплаты.

В таких спорах не обходится без судебной экспертизы.

Как видно, спор о принудительном выкупе микродоли требует тщательной подготовки, прежде всего, со стороны истца. Тем не менее, правильная правовая работа позволяет разрешить спор в интересах участников долевой собственности.